曾被揭发卖假药的龙丰药房，多年来在自由行力撑下生意火红，分店由上水开到尖沙咀达22间。老板谢少海，被冠以香港药房大王之称。同时他又瞄准时机炒楼炒铺，猪笼入水，身家暴涨至逾八亿，几年前雄心壮志道：我们目标开50间分店！谢少海在上水发迹后，近两年开始杀入旺角及尖沙咀，数度以天价200万抢租，迫走原租客莎莎及卓悦，一签就签下六年租约，引来市场哗然。谢少海随后更成为卓悦业主，单在上水一铺位，已每月坐收卓悦58万租金，风头一时无两。龙丰愈做愈大，谢少海野心亦随之增大。他在2019年7月至11月短短四月间，大胆以高价扫入及租用上水、旺角重灾区铺位，涉资逾二亿元。
     只是，谢少海没料到肺炎紧接杀到，水货客会有完全绝迹的一日。据统计，龙丰由2019年22间分店，缩至今年14间，当中上水更成重灾区，八间剩四间。而前年高价用250万租下的尖沙咀和旺角铺位，由于租约未完，已洗湿了头的谢少海转型卖平价零食支撑。惟进铺的人少，买的人更少，平日下午时段只见收银员呆企。另一边厢，同样在19年前后高价租下的上水数个铺位，原本谢少海计划开旗舰药房，现已转为超市。疫情下，谢少海意识到港人是救命稻草，开始转做港人生意，就连位于上水的龙丰金铺员工，都称自己专做街坊生意。
     生意惨淡，旗下铺位无人承租，最近谢少海要沽货周转，两个月内接连售出粉岭及上水地铺，套现八千多万元。先前他成功斗赢卓悦抢租的铺位，现已提早离场，由短租杂货店接手。昔日龙丰与莎莎、卓悦由旺角斗到上水，再由上水斗出旺角争做龙头，然而它们最终还是疫情下的输家。
     我们上周到龙丰在2018年，月斥207万租下的旺角奶路臣街铺位视察，发现铺内近七成货品均是平价零食，亦有卖米、红酒、护肤品及其他生活杂货，犹如大型杂货场。只有三、四个货架摆放药物等保健产品，而且放在最里边的隐蔽位置。平日中午时段，半小时内只见约二十多个人走进，大部分都是空手走出铺，即使光顾亦只扫数包饼干。
     「卖这些零食肯定死啦！怎么顶到200万租啊？」资深铺市投资者李根兴，在上述铺位逛完一圈后说道。他表示，港人留家抗疫吃零食，零食商品大卖，故不难理解龙丰现时转攻零食。但若以此铺来看，如果每月要交二百万租金，租金开支只可以占营业额10%，即每月生意额达二千万才可以「围皮」。「如果当初知道自己在这卖零食，一定不会给二百万租这间铺，根本给不起，这间铺头卖零食肯定亏损！」2018年，龙丰在旺季时以天价承租此铺，租期更长达六年。李根兴形容租铺Timing「极差」，如果龙丰今时今日租旺角铺，每月只须交约60万租金，「二百万租同六十万租，要做的生意额，完全系两个世界。」
     事实上，零食店和药房的利钱相若，每卖一百元货品，两者大约赚三十元。扣除租金、人工等开支，两者大约赚五至十元，惟药房生意单价高。李根兴指，由于知名的药物品牌价钱太公开，最容易格价，利钱大概只有5 -10%。如果要扣除赠品或买一送一的优惠开支，更随时要倒蚀。但若得到自由行或水货客信任，就可以游说对方购买不知名或具影射性的品牌，利钱可高达40-50%。「最赚钱的地方系配药。一大包拿来的药，分散去配，客人一般不讲价，同根本不知价，利钱可以去到八九成。」自由行绝迹香港，龙丰已不能再以卖药及奶粉等利钱高的产品维生。李根兴表示不知道龙丰该如何在核心区生存，「为什么继续做下去呢？可能好多时因为业主私底下减价，但系这间铺，如果业主不肯减价，龙丰又继续做下去，我会好惊奇！」
     2019年11月，谢少海仍看好上水区前景，以每月55万，租用最多水货客扫货的上水新康街地段铺位。该复式地铺连一楼，面积逾万呎，租金比上一手高出足足52.8%。当时市场预料将是龙丰区内旗舰店，以三年租期计，总租金支出近二千万元。后来肺炎肆虐，内地客源归零，谢少海在去年初，将铺位转开专做港人生意的超市「market88」。过往谢少海旗下的药房、粉面店、珠宝店均一律以「龙丰」为名。今次谢少海似乎有意洗底，超市没有「龙丰」二字，Facebook更强调自己是「以社区为本的超级市场」，与美心、太兴及富临，将旗下食肆改名开分身的手法如出一辙。不过，这类在疫市大肆扩张的民生铺，待疫情好转后，是否能继续经营下去，李根兴却不看好：「过了两三年之后，这些好多会结业，现在我经常同人讲别买街市铺，街市铺已经摸顶了。」
     原来不只核心区的租铺Timing差，我们发现在去年四至六月期间，即爆发第三波疫情时，谢少海突然在上水逆市开「龙丰金铺」。然而土地注册处资料显示，原来他早在2019年5月，以每月13万承租铺位，租约为期三年。我们到「龙丰金铺」了解，只见职员在门外呆站等客到。她指金铺已经营了年半，因刚开张不久就遇上某事而被迫停业，直至去年六月才重新启业。在人迹罕至的新康街，该名员工见到我们后，随即抓紧机会力sell：「我们主要做街坊熟客生意，所以货比周大福便宜五、六千元。」李根兴指龙丰金铺位处旺位，市旺时的租值达七、八十万。他认为谢少海能以十多万，租用旺铺经营珠宝店，是物有所值，「如果系靓地段，租一间做钟表珠宝店，做回本地人消费，香港十几万租的钟表珠宝铺头，大把都生存到啦，所以我觉得做下去不难。」
     1.5亿买铺租予药房找换店谢少海减租压力大
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     在前年，谢少海照样斥1.55亿买入上水新丰路及符兴街交界的两个铺位及阁楼。去年二月向恒生银行承造按揭，时隔七日再向恒生二按。现时铺位分别租给药房及找换店，找换店于去年五月以月租八万元承租，租期维持三年至2023年，阁楼则交吉招租。李根兴相信谢少海身为业主，同样要面对减租压力。药房如果无力交租，谢少海尚且可重新放租，但他不敢贸然沽出或租出找换店铺位。因现时坊间蚀让的店铺，大多都是找换店。「找换店一结业之后，可以换到什么？换一间药房又太小间；换一间小食店，戴着口罩又不想吃小食，所以他们的承租能力即刻大跌。他唯一就系望通关，等水货客自由行回来，生意回升。」谢少海上水新丰路两个地下连阁楼铺位，原先由卓悦承租，签逾六年租约至2025年3月。头三年月租高达58万元，之后更会加租15%至66.7万元。卓悦去年九月提早逾四年半终止租约。谢少海重新放租，月租44万元，较卓悦的租金低14万。惟交吉至今四个月，仍无人承租，只见招租广告贴满闸口。
     辣招前沽铺赚少三千万企硬不还价
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     去年十月，谢少海开始卖出粉岭联发街铺位，套现近1,380万元。去年12月他再沽出持有多年的上水新康街龙丰自用铺位，成交价6,738万元，低市价三成。李根兴认为他沽得太早，只要下年通关，铺位轻易卖近一亿。虽然卖得出，但谢少海再次算错Timing，在工商铺减辣消息出炉前沽铺，令他未有受惠。而一连串的沽货举动，令市场猜测谢少海现金流或开始见底，所以才急着折价套现周转。现时，谢少海手头仍持有12个物业，市值约八亿元。近期和谢少海合作的经纪透露，他不像坊间业主般「狠心劈卖」，叫价仍十分企硬，「他之前说过会便宜点，用震撼价卖给我，既然那么划算，我都还过震撼价给他，但系后来他又不卖。后来中间人同我讲，说谢少海不是什么财务问题，系他想搞些大项目。所以不会说大劈价、蚀样、不计成本扔出来。」
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